Новости

25
Ноябрь

Пора срочно покупать апартаменты.

19 ноября замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин сообщил на парламентских слушаниях в Совете Федерации о том, что Минстрой России планирует законодательно утвердить жилой статус построенных апартаментов и запретить их строительство в будущем.

Что вдруг с подвигло Минстрой к такому решению нам с вами не важно. Меня больше удивляет почему они так долго решались на это, ведь за последние несколько лет количество апартаментов увеличилось в разы и процент их строительства сильно изменился в большую сторону по отношению к строящимся квартирам. Застройщики пошли в апартаменты не просто так (почему так поступили застройщики, мы с вами рассмотрим в одной из следующих моих статей). Но сказанное на таком уровне говорит о том, что решение уже принято и его просто нужно было озвучить массам.

Ну да ладно, сейчас я не об этом…

Если ранее вы не смотрели в сторону апартаментов, да и я сам в большинстве случаев не активно их рекомендовал, то теперь рекомендую обратить на них самое пристальное внимание.

Мы все прекрасно знаем, что апартаменты на рынке стоят в среднем на 15-20% ниже схожих по потребительским свойствам квартир. По сегодняшним требованиям, большую часть из них по разным причинам нельзя перевести в разряд жилой недвижимости. Но, некоторую часть апартаментов в последствии все-таки можно перевести в жилой фонд и даже учитывая затраты на решение этой проблемы, все равно стоимость получиться существенно ниже чем схожая по параметрам новая квартира. Зная нюансы и требования к апартаментам для будущего перевода в жилой фонд знатоки – инвесторы довольно умело играют на этом вкладываясь в покупку на этапе строительства, а продавая в последствии уже квартиру. По сути получается двойной выигрыш. На разнице цен на недвижимость на этапе строительства и сданного жилья и на разнице цен на апартаменты и на квартиру.

Однако для большинства семей, которые имеют всего одну квартиру апартаменты не самый лучший выход. Для таких людей отсутствие возможности получения постоянной регистрации убивает все плюсы нового жилья.

Но, я напомню, господин Стасишин говорит о том, что 

… под амнистию должно попасть то, что уже построено …. 

… планирует законодательно утвердить жилой статус построенных апартаментов…

То есть, через какое-то время все апартаменты, даже те, которые юридически нельзя было ранее признать квартирами станут ими. А это значит, что на вторичном рынке жилья их стоимость мгновенно сравняется со стоимостью квартир. Получается, что владелец апартаментов после этого будет в некотором смысле богаче на 20% чем ранее. И что приятно, не нужно совершать ни каких дополнительных телодвижений, и не нужно тратить деньги.

А значит есть смысл кардинально пересмотреть свое отношение к апартаментам. В конце концов можно, всем членам семьи быть прописанными в одной маленькой квартирке, сдавать ее, а по факту жить в современных, просторных апартаментах, которые в скором времени так же станут квартирой. А это значит, что при следующей продаже ваше жилье  будет дороже на 20%. Приятный подарок от государства, не часто оно нас так балует.

Не думаю, что после такого заявления разница в ценах между апартаментами и квартирами будет неизменной. Она явно, постепенно, начнет сокращаться. На мой взгляд, те, кто раньше включиться в эту игру, те и получат максимальный выигрыш от исчезновения апартаментов с рынка.

Конечно ни какие реальные сроки пока не названы, но сам факт такого заявления говорит о том, что скорее всего через пару лет застройщики не смогут запускать в строительство новые апартаменты.

Но время на размышление и на анализ ситуации пока еще есть. Думайте, анализируйте и принимайте решения. Совсем не обязательно лезть в объекты на этапе строительство, на вторичном рынке уже вполне хватает предложений.

Ну а поскольку многие из нас по-прежнему не понимают в чем разница между квартирой и апартаментами, то в одном из следующих выпусков мы обязательно рассмотрим эту тему подробнее.

 

 

#апартаменты #апартаментывмоскве #риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости #рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

15
Октябрь

Часть 2 - Частные специалисты

Прошлый раз мы с вами проанализировали плюсы и минусы работы с агентствами недвижимости. А сегодня мы рассмотрим достоинства и недостатки при работе с частными агентами.

Частный риэлтор - это специалист уже с реальным опытом сделок, с реальными знаниями, с пониманием рынка недвижимости владеющий актуальной информацией о рынке. В отличии от большого круга других профессий, когда люди получают зарплату в независимости от своей эффективности для компании у частного агента нет ни каких гарантий по поводу будущего заработка. И если такой специалист работает самостоятельно не первый месяц значит он профессионал своего дела. Значит он может обеспечить себя и свою семью зарабатывая на рынке недвижимости, значит люди ему доверяют и оплачивают его труд.

И так, основные минусы частного агента:

- Основной минус который бросается в глаза, это отсутствие комфортного офиса в котором можно не спеша выпить чашечку чая и обсудить алгоритм бедующей сделки. Действительно ведь минус. Хотя если подумать, многие ли из вас готовы заплатить за работу агента в 2 -3 раза больше ради чашечки чая. Ведь офис стоит денег, а комфортный и в удобном месте стоит хороших денег, это значит, что агент возьмет эти деньги со своих клиентов. В итоге, чашечка чая становиться очень дорогой и превзойдет в цене несколько походов в неплохой ресторан. А по-хорошему, зачем вам встреча в офисе? Если вы продаете или покупаете квартиру, добрую половину вопросов можно решить через телефон не тратя время на малополезные поездки по городу, вторую часть вопросов нужно решать на месте, на объекте. По сути, отсутствие офиса у агента экономит ваше личное время, вы переходите непосредственно к работе, к решению конкретных задач. Агент приедет к вам на квартиру в оговоренное время, вы все подробно обсудите, он сфотографирует квартиру и можно начинать работать. Назовем это оптимизацией процесса в пользу заказчика. Вы получаете и экономию времени, и экономию средств на стоимости самой услуги.

- Агент работает один, можно ли ему доверять, не исчезнет ли он в самый ответственный момент и тд? Действительно, обоснованные волнения. С другой стороны, легко проверить вашего специалиста по номеру его телефона или по фамилии с именем в любом поисковике на компьютере. Засветиться в интернете конкретному человеку не очень то и легко, а на разных независимых площадках и сайтах тем более. (эту тему немного подробнее я раскрою в следующей статье). Мы понимаем, что частный агент - это не компания, с миллионными оборотами, которая может проплачивать дорогие рекламные акции и если об агенте в интернете есть информация, значит он в бизнесе не первый день, а скорее не первый год. И если за это время он не ушел из бизнеса, значит сделки проходят и люди платят за работу данного агента.

- Позволяет ли квалификация агента решить ваш вопрос? Тоже справедливое опасение. Но свой основной доход риэлтор получает за конечный результат, а значит он просто не возьмётся за то, что не может сделать. Ведь у него нет зарплаты и браться за нерешаемую для него ситуацию это значит потратить время и ничего не заработать. С таим подходом агент и пару месяцев не протянет. А если он в бизнесе не первый день, значит он знает, как решить непосредственно ваш вопрос. За работу, для решения которой потребуется привлечь дополнительных профильных специалистов, агент либо не возьмётся вообще и порекомендует обратиться в агентство недвижимости, либо озвучит весь алгоритм работы и возможные затраты на сторонних специалистов заранее, еще до запуска вашего проекта в работу.

- Владеет ли агент необходимыми и свежими знаниями? И это опасение не беспочвенно, ведь ваш агент работает один. Для риэлтора реализованная сделка - это хлеб. А значит он просто не может себе позволить отставать от изменений на рынке недвижимости. Он постоянно находиться в гуще событий и соответственно владеет всей информацией актуальной на данный момент.

- Может ли частный специалист проверить документы по объекту или самого продавца? Для непрофессионала это тоже очевидный вопрос. А по факту у частного специалиста заказать любую справку или проверку ничуть ни меньше возможностей чем в любом агентстве недвижимости. Ежедневно на электронную почту, по СМС и в мессенджеры каждый агент получает разного рода предложения: помощь в оценке недвижимости, ремонт недвижимости, помощь в получении ипотеки, предложение о сотрудничестве от банков и в том числе предложения по поводу получения различных справок, выписок, предложения о проверки кредитной истории и тд. и тп. Так что за этот вопрос вы также можете не переживать. Частный агент может заказать любую проверку доступную на нашем рынке. Тут больше зависти от того, что конкретно вы хотите проверить, ведь если вас интересует глубокая или нестандартная проверка, то это может стоить приличных денег. Если вам это действительно нужно, то, как говориться: «любой каприз за ваши деньги»

Теперь поговорим об основных плюсах.

- Основной плюс частого риэлтора, который бесспорно бросается в глаза – это невысокая стоимость услуг. В средним стоимость работы частного агента в 2 раза ниже, чем такая же услуга в агентстве недвижимости. Частному специалисту не нужно содержать офис, ни нужно регулярно платить зарплату секретарям, юристам, бухгалтерам и другим офисным сотрудникам.  Соответственно, он вполне может себе позволить не теряя в качестве предоставляемой услуги существенно снизить ее стоимость. Для стандартных операций с недвижимостью это ощутимый плюс.

- Ответственность специалиста за свою работу, заинтересованность в хорошем и выгодном для клиента результате. Частный специалист не может себе позволить некачественную работу. Если он плохо работает, то у него не будет хороших рекомендаций, а значит и новых клиентов. Это в агентстве недвижимости перед вами могут извиниться и сказать, что до этого с вами работал стажер, он немного некорректно что-то сделал, мы его уволили, но вот сейчас мы вам дадим профи и он все быстро и качественно сделает. Частный риэлтор сразу будет работать максимально качественно и оперативно, ведь это его личный заработок.

- Частный специалист постоянно самообразовываться. Он не может позволить себе отстать и не учитывать изменений законодательства. Его не нужно заставлять знакомится с новыми постановлениями. Он постоянно на пике всех новостей, связанных с рынком недвижимости.

Возможно я чуть настороженнее относился бы к специалистам которые оказывают слишком большой спектр услуг. Занимаются однавременно и арендой, и землей, и квартирами, и коммерческой недвижимостью.  Лично я считаю, совмещать столь разноплановые направления в работе очень сложно. Наверняка будет сильно хромать и качество, и оперативность. В начале своей риэлтерской карьеры я тоже пробовал заниматься и арендой, и куплей продажей, но со временем решил сузить предоставляемый перечень услуг остановившись на купле продажи жилой недвижимости. И считаю, что я очень правильно сделал. Я не исключаю, что один специалист может эффективно сочетать разные направления риэлтерской деятельности, но лично для себя я принял решение и уверен, что мои клиенты только выиграли от этого. Узкая специализация абсолютно не мешает мне быть в курсе всех вопросов, связанных с другими направлениями в недвижимости и я могу дать качественные консультации не только по профильным вопросам, но предметно включаться в работу не буду.

Не думаю, что просто так развились специализированные автосервисы и ремонтные мастерские, которые работают с конкретными моделями машин или брендами бытовой техники. Узкая специализация имеет явные преимущества, которые напрямую влияют и на качество, и на скорость работы. Но в тоже время с рынка не ушли и разные гаражные мастерские, где готовы отремонтировать и старенькие жигули, и новый мерседес.

Отговаривать от работы с многопрофильным специалистами я не буду. Каждый должен сделать свой выбор.

Главное, не стоит бояться работать с частными агентами. Квалификация, ответственность и оперативность у них на очень высоком уровне, а стоимость услуг гораздо доступнее чем в агентствах недвижимости. Но и у агентств недвижимости есть свои плюсы, мы их уже обсуждали в предыдущей статье. Выбор за вами. Анализируйте, думайте, сравнивайте.

 

P.S.

И прошу учитывать, я высказываю свое личное мнение, как реально работающий на рынке специалист. Я где-то могу ошибаться, где-то могу упустить отдельные моменты, я даже иногда могу затронуть чью-то гордость, но все же надеюсь, что будут и те, кому мои статьи будут полезны и помогут принять правильное решение.

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

9
Октябрь

Частный агент или Агентство недвижимости?

Часть 1  - Агентство недвижимости

Продолжим разговор начатый в предыдущей статье.

И так, у вас появилась потребность решить какой-то вопрос с недвижимостью. Вы решили, что-то продать или наоборот, купить. Заниматься этим процессом самостоятельно кому-то не позволяет работа, а кому-то не хватает знаний или смелости рискнуть своими деньгами.

Вот тут перед вами встает вопрос - к кому обратиться за помощью.

Обратиться к частному риэлтору или в агентство недвижимости?

Давайте попробуем проанализировать плюсы и минусы каждого варианта.

Агентство недвижимости - первое что приходит в голову. Вокруг нас регулярно мелькает реклама тех или иных компаний, занимающихся недвижимостью. Среди них есть, и монстры, имеющие десятки офисов и сотни сотрудников и мелкие, состоящие из 1-2 офисов и нескольких агентов.

По мима узнаваемости брендов из-за регулярной рекламы у Агентств недвижимости есть весомые плюсы внушающие определенную надежность и безопасность в решении вашей ситуации:

- штат профессиональных агентов, проходящих регулярную переподготовку;

- наличие в штате юристов или плотное сотрудничество с юридическими агентствами;

- регулярное обучение своих специалистов, оперативное донесение до своих агентов изменений в законодательстве;

- возможность решать сложные задачи и длинные цепочки, требующие плотного участия разных специалистов и все это будет в одном месте;

- возможность оперативно и профессионально проконсультировать клиента, выстроить нестандартный алгоритм решения ситуации используя все нюансы законодательства иногда оказывая не профильные услуги;

- заключение договора о сотрудничестве с юридическим лицом, для физических лиц это может быть не значительным плюсом, а для юридических лиц уже будет весомым;

- страхование ответственности перед клиентом;

- наличие офиса, где в достаточно комфортных условиях можно получить развернутую консультацию, проводить переговоры и заключать договора;

Можно найти еще плюсы при работе с агентствами недвижимости, я перечислил явные, которые бросаться в первую очередь. Согласитесь, все эти моменты реально дают возможность почувствовать себя в безопасности и получить качественный результат.

 

Теперь проанализируем минусы агентств.

Первый и очень весомы для многих минус - это стоимость услуг. После консультаций, когда речь заходит о затратах на сопровождение сделки многим кажется, что стоимость выставляемых услуг слишком высокая. С другой стороны – Качественный продукт не может стоить дешево. К тому-же агентства несут затраты на аренду офиса, на рекламу, на обучение персонала, на зарплату. Многие страхуют свою ответственность. Схема формирования стоимости услуг в каждой компании своя. Кто-то вас может ошарашить сразу крупной суммой и сказать, что других расходов не будит, кто-то разбивает сумму на несколько частей и описывает каждый этап отдельным договором, кто-то начинает хитрить разбивает работу на блоки, но не озвучивает общей суммы, а с наступлением каждого очередного этапа работы глаза у клиента начинают округляться от роста стоимости. Но какую бы схему не использовало агентство, стоимость услуг в каждом регионе очень соизмерима среди конкурентов. Глобально вы и не проиграете, и не выиграете. Рынок уже давно все отрегулировал.

Что касается персонала, то тут не нужно летать в облаках, в реальности 90% сотрудников в агентствах недвижимости не трудоустроены на постоянной основе. Как правило, в штате находятся уже давно работающие сотрудники, находящиеся в статусе руководителей отделов или офисов, бухгалтерия и юристы. Вся остальная масса агентов зарплату не получают, а получают вознаграждение от конкретной реализованной сделки и как вы понимаете, это вознаграждение явно не равно сумме, указанной в вашем договоре. Над этим агентом есть еще ряд лиц, которые получат бонус, ну и само агентство заберет остаток. Классическая пирамидная схема. Вот тут мы и подошли ко второму крупному минусу агентств, хотя для клиентов он как бы и не виден. Отсутствие регулярной зарплаты у агента приводит к тому, что в агентствах колоссальная текучка кадров. Не многие могут полгода, а может и больше ходить на работу, тратить деньги на еду и проезд и ни копейки не зарабатывать. Можно смело сказать – через год из всей массы новых стажеров 95% сотрудников уходит, а на их место приходят новые оптимисты. Кто-то из ушедших кардинально меняет род деятельности, а кто-то, набравшись опыта, в самостоятельное плавание как частный специалист или в агентство, где процент вознаграждения предложат больше.

Получается, что обращаясь в агентство с большой долей вероятности вы будите непосредственно работать с молодым специалистом которого будет опекать его руководитель/наставник. Ни каждый человек захочет, чтобы он платил приличные деньги, а на нем, на его ситуации, тренировался стажер. Это не значит, что с вами точно будет работать начинающий агент, но вероятность достаточно велика, ведь новичков как то нужно натаскивать. Причем, чем крупнее агентство, чем больше в офисе находиться специалистов, тем выше эта вероятность. Вы так же должны понимать и учитывать, что возраст агента никак не связан с его опытом. Вполне нормально встретить молодого человека лет 25и, который уже имеет приличный стаж работы в агентстве и провел с десяток успешных сделок, а рядом может сидеть сорокалетний мужчина, который месяц назад пришел в агентство стажером и только начинает постигать азы профессии.

В небольшие компаниях вероятность попасть на стажера гораздо меньше, а иногда вообще ровна нулю. Мелкой компании сложно готовить молодых специалистов, а некоторые вообще это не практикуют, принимают в команду только специалистов с реальным опытом работы. Выигрыш для мелкой организации двойной, во-первых, ненужно тратить ни время, ни силы на его обучение, во-вторых, агенты, которые уже получили опыт работы в крупных компаниях могут принести много свежей и полезной информации. Что позволит быстро и с минимальными затратами перенять актуальные наработки крупных компаний. Да и перешедший специалист глобально ничего не теряет, он по-прежнему в бизнесе, он в команде, а бонус за сделку в мелких компаниях всегда выше. Агент выполняет туже самую работу, но зарабатывает уже больше.

И минусом, и плюсом можно считать тему франшизы. Хотя лично я склоняюсь к минусу. Вы приходите в агентство с очень известным названием, а в итоге договор с вами заключает фирма Одуванчик или филиал известной компании № 35 и тд. По факту с вами будет работать совершенно другое юридическое лицо, которое просто платит за использование вывески. Насколько качественно стандарты и правила работы переданы от головной компании в это филиал можно только догадываться. С франшизой работают далеко не все крупные компании, поскольку контролировать качество процесса в нашем бизнесе не легко, то большая часть с эти не связывается. Для многих бренд и качество работы имеют серьезное значение, они не заинтересованы открывать офисы в каждом подъезде.

Когда небольшая компания работает под своим именем, то она гораздо больше дорожит свои авторитетом и своими успехами чем неизвестный филиал, который может менять вывеску чуть ли ни раз в полгода.

Это, наверное, основные и наиболее очевидные плюсы и минусы при работе с агентствами недвижимости.

В следующей статье мы поговорим про частных специалистов.

 

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

7
Октябрь

Нужен ли вам риэлтор?

Нужен ли нам риэлтор? Этот вопрос в том или ином виде задают себе многие люди, когда встаёт вопрос о продажи или покупки квартиры, участка или дома.

Что я, как практикующий агент могу сказать по этому поводу?

Многие из нас сами делают дома ремонт или строят что-то на даче, не мало и тех, кто сам ремонтирует во дворе автомобиль или шьет себе дома платье. Ну а поменять смеситель на кухне или поставить электрическую розетку вообще готов каждый второй. И все это происходит не смотря на то, что туже самую работу мог бы сделать профильный специалист быстрее и качественнее.  Мало кого из нас можно назвать универсальным во всем, но пытаясь сэкономить время и деньги мы стараемся быть универсальными.

В профессии риэлтора тоже нет ни каких сверхъестественных тайн. В век интернета можно найти множество советов как оценить свою квартиру, как получить ипотеку, как составить договор купли-продажи и много другой полезной информации.

Так что можно честно сказать - купить или продать недвижимость без помощи риэлтора или юриста можно. Другой вопрос на сколько это будет сделано быстро, выгодно и безопасно.

Кто может заняться продажей или покупкой самостоятельно?

Я бы определил две основные категории которые вполне могут это сделать самостоятельно и достаточно безопасно для себя.

К первой группе я бы отнес людей косвенно знакомых с этой сферой бизнеса: юристы, сотрудники нотариальных контор, сотрудники ипотечных отделов в банках, сотрудники отделов продаж в строительных компаниях, сотрудников оценочных компаний и другие специалисты близкие по роду деятельности к недвижимости. Ну и конечно сами агенты работающие в агентствах недвижимости или частные специалисты (типа меня), нам тоже периодически нужно что-то продать или купить.

Все эти люди знают алгоритм действий, они неплохо могут провести анализ рынка и достаточно точно оценить свою недвижимость, просчитать возможные затраты, оценить предложения по ипотеке и составить сам договор купли-продажи.

Но что интересно, довольно часто эти специалисты как раз токи пользуются услугой риэлторов. И совсем не потому что они не могут организовать и провести сделку, а по тому что их личное и рабочее время стоит дороже чем затраты на агента. При правильном подходе весь цикл продажи по практике занимает 2-3 месяца, и это при грамотном подходе к процессу, ведь продешевить с ценной на квартиру редко кто готов. А продать оперативно можно только ниже рынка и то, нужно время на сбор документов. В любом случае понадобиться принимать звонки, все сотни раз подробно рассказывать потенциальным покупателям, организовывать показы, опять им рассказывать историю квартиры, собирать документы и тд. Все это высокооплачиваемого специалиста будет сильно отвлекать от своих прямых обязанностей на работе, что чревато и сбоями в рабочем ритме, и замечаниями от руководства и даже возможными штрафами.

Ко второй группе я бы отнес людей, которые уже не первый, а может и не второй раз приступают к покупке или продаже недвижимости. Они уже знакомы с алгоритмом действий, они видели, как работает агент, они имеют на руках реальные и свежие документы на недвижимость и вполне могут взять их за основу для новой сделки. А интернет поможет дополнить картину и ответит на оставшиеся вопросы. Опять же, есть шанс рассчитывать на помощь агента, с другой стороны.

Основной минус в сделке у таких людей это не точная оценка недвижимости, что влечет за собой удлинение процесса поиска рыночной цены или наоборот приводит к потерям при занижении стоимости (но это бывает крайне редко), в основном люди переоценивают свою недвижимость. Ведь все свое, оно всегда хорошее: качественный ремонт, отличная инфраструктура района, хорошие соседи, да и проста замечательная квартира. На лицо личная заинтересованность, что довольно часто мешает смотреть реалистично на ситуацию. В такой ситуации финансовая выгода и потраченное время уже будут под вопросом, да и с безопасностью могут быть проблемы.

Всем остальным я бы однозначно рекомендовал бы заключать договор с частными агентом или агентствами недвижимости.

Но как показывает практика, довольно большой круг активных и вполне грамотных людей на начальном этапе довольно редко прибегают к помощи риелторов и как минимум первые 2-3 месяца экспериментируют самостоятельно.  Основной аргумент у таких людей: «Зачем я буду платить за то, что я могу сделать сам. Я и выгоднее продам/куплю и еще сэкономлю на комиссии агента»

Весомая часть таких людей видя отсутствие результата через какое-то время все же заключают договор с агентами или Агентствами недвижимости. Но осадок от неудачного стара все же остаётся. Есть и те, кто в итоге решает свои проблемы самостоятельно и таких людей не мало. На сколько эффективно, быстро и выгодна проходят такие сделки сказать сложно, своими неудачами каждый из нас старается лишний раз не делиться. И это мы говорим только о потерянном времени и потерях на торгах при согласовании цены квартиры. Но есть и те ежегодные 4-5% которые попадают в полицейские сводки. И что интересно, последние несколько лет цифра мошенничеств неуклонно растёт. Из достаточно свеженького на эту тему можно почитать https://www.interfax.ru/russia/726549 или https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b при желании вы и сами найдете не мало статей на эту тему. Не думаю, что многие из нас хотели бы попасть в эту статистику. И все же определенное количество людей считают, что их пронесет, что их нельзя обмануть.

В итоге, у нас получается интересная картина. Основные клиенты у риэлторов, это либо состоятельные и высокооплачиваемые люди, которые не готовы тратить свое время на этот процесс либо полная их противоположность - люди с низким доходом, плохо владеющие компьютером или люди пенсионного возраста, те, кто по разным причинам не имеет возможности оперативно и грамотно анализировать ситуацию на рынке и работать с документами.

Активный средний класс у нас пытается быть самостоятельным во всем. У кого-то это получается лучше, у кого-то хуже. Но при этом мало кто будет отрицать, что человек продавший 15-20 квартир более опытен, чем тот, кто продал 1 или 2. Любой профильный специалист всегда сделает свою работу быстрее и качественнее. Автослесарь починит машину быстрее и качественнее чем системный администратор, но с трудом соберет и настроит новый системный блок компьютера. Тоже самое касается и специальности риэлтора. Риэлтор постоянно находиться в гуще событий, связанных с недвижимостью. Он более четко видит ежедневное изменение цен на рынке, изменение отношения людей к недвижимости, он более грамотно может преподнести ваш объект потенциальному покупателю, более квалифицированно проведет переговоры и торги при покупке. Риэлтор трезво смотрит на объект с которым он работает и при этом максимально защищает интересы своего клиента на всех этапах сделки. При этом почти всегда грамотный агент отбивает стоимость своих услуг во время торгов, да еще и с запасом.

Получилась небольшая реклама специальности. Но так оно и есть. Это касается любой профессии. Любой профильный специалист всегда знает о своей специальности больше чем тот, кто на короткое время вливается в несвойственный ему мир по необходимости. Каждый должен для себя решить сам, стоит ли рисковать, стоит ли тратить свое время или лучше обратится к специалисту и получить результат не отвлекая себя на несвойственную суету. Или нет смысла кормить нахлебников и все легко и быстро можно сделать самому без посредников.

Выбор за каждым из вас.

Но если вы больше склоняетесь к помощи специалиста, то встает следующий вопрос.

А к кому же лучше обратиться? К частному риэлтору или в Агентство недвижимости?

А вот об этом мы поговорим в следующий раз.

3
Aпрель

Предложения по упрощению процедуры регистрации прав на недвижимость

Всем привет!

Информация конечно пока сырая и все же:

Президент России Владимир Путин поручил премьер-министру Михаилу Мишустину подготовить предложения по упрощению процедуры регистрации прав на недвижимость. Об этом говорится в списке поручений, опубликованном на сайте президента 2 апреля.

«Представить предложения по упрощению процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества», — говорится в сообщении.

Также президент поручил Мишустину подготовить предложения по сокращению сроков внесения изменений в документы территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а также упрощению согласования документов территориального планирования. Срок исполнения поручений — до 1 сентября.

Было бы хорошо, если бы все итоговые предложения коснулись не только уменьшения сроков гос. регистрации уже готового договора. Но и всей цепочки подготовки документов в целом, особенно в ипотечной схемы. Банки уже могут самостоятельно заказывать выписки ЕГРН. Почему бы им не дать возможность также получать медицинские справки из диспансеров, о том, что ни продавец, ни покупатель не стоят на учете в ПНД и НД. Должна быть электронный обмен документами и с органами опеки. Также вполне реально, что бы банки делали запросы и в управляющие компании для получения информации о задолженностях по ЖКХ и получали выписку из домовой книги. Все это организовать очень легко, при этом сбор этих справок сильно бы ускорил всю схему покупки жилья в ипотеку.

Очень хорошо бы оптимизировать работу БТИ. Ускорить и упростить получения Технического паспорта или согласование несложных и неопасных для объекта перепланировок.

Но в любо случае распоряжение явно полезное, я очень надеюсь, что в итоге мы получим

дополнительные удобства и ускорение всех процессов, а не только удорожание услуг )

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти 

#риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации 

#консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости 

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

19
Сентябрь

Первые три 14- этажных башни-новостройки в Южном округе по программе Реновации построены и готовы принять своих жильцов.

Дома построены по адресу ул. Судостроительная д. 17, в районе м. Коломенская. Несмотря на то что построено 3 отдельных башни адресу домов общий и нет деления на корпуса или строения. В домах 119 квартир. 1к кв. по 33 метра, двухкомнатные - от 50 до 55, а трехкомнатные - в районе 70 метров. В каждом подъезде по 2 лифта. На этаже по 4 квартиры.

Первые ордера на осмотр квартир уже выданы жильцам одного из ближайших домов с ул. Судостроительная д.15 и совсем скоро начнется заселения.

Сами дома возведены по индивидуальному проекту с учетом все современных требований. Все квартиры уже с отделкой. Переезд для новых жильцов не потребует ни каких вложений в ремонт и обустройство, просто нужно будет расставить мебель.

Дома имеют яркую внешнюю отделку, что сразу бросается в глаза. Сине-белый цвет поднимает настроение и дает надежду жителям ближайших пятиэтажек на скорый переезд в новые квартиры.

Как уже принята в Москве, первые этажи нежилые. В них распложаться объекты с необходимым для жителей сервисом: аптеки, магазины, служба быта и тд. также в одном из подъездов расположиться центор информирования по переселению. Район большой, домов попавших в список реновации много и предстоит провести консультации, разъяснения и ответить на волнующие жителей вопросы по программе реновации.

Сама отделка квартир полностью соответствует утвержденным требованиям Стандарта по отделке квартир по программе реновации. На окнах двухкамерные стеклопакеты с москитными сетками. На стенах – флизелиновые обои, которые жильцы могут покрасить в любой цвет. Межкомнатные двери деревянные, на полу уложили кафель и ламинат.
Санузел полностью укомплектован: есть раковина, ванна, полотенцесушитель и унитаз. На кухне установили раковину и плиту. Фартук из плитки светлых оттенков выложили во всю длину рабочей зоны. Квартиры оборудованы батареями с регулировкой температуры.

Во дворе уже сделали небольшую детскую площадку и поставили спортивные тренажеры. В парковочной зоне вокруг домов не стали укладывать асфальт, а сделали более современный и экологичный вариант из плиточной сетки и газона, что дает более живой  и опрятный вид парковочным карманам.

Поскольку район давно сформирован, то у переселенцев невозникнит ни каких проблем с инфраструктурой. Они по прежнему будут ходить в свои же магазины, водить детей в ближайшие детские сады и школы.

Со своей стороны могу поздравить жителей который уже получили или в ближайшее время получат ордера на осмотр квартир.
 

#риэлтор #вашриэлтор #риэлторкарулин #риэлторкарулинандрей #риэлторвмоскве #агентпонедвижимости 

#новостройки #новостройкивмоскве #новостройкимосквы #всеновостройкимосквы #купитьквартиру 

#продатьквартиру #нуженриэлтор #частныйриэлтор #ищуриэлтора #частныйспециалист 

#специалистпонедвижимости #куплюквартиру #продамквартиру #новости 

#реновация #реновациявюжномокруге #реновациявюао #юао #яживувюао #южныйадминистративныйокруг 

 

18
Сентябрь

Рынок недвижимости и повышение ключевой ставки ….

Как мы все уже знаем, Центральный Банк России совсем недавно повысил ключевую ставку. Пока это незначительное повышение, всего 0.25% и теперь она составляет 7.5%.

Ничего страшного вроде бы не произошло, но вызывает тревогу сама смена вектора с понижения на повышение.

На мой взгляд, это говорит о том, что текущие проблемы в стране сами по себе не рассасываются и не исключено, что до конца года еще будет одна коррекция ключевой ставки. Уж больно неспокойно на финансовом рынке России.

Как же повышение ставки может отразится на рынке недвижимости?

Из-за достаточно низкой процентной ставки по кредитам за последние несколько лет ипотека стала главным драйвером на рынке недвижимости. Именно дешевая ипотека даже в довольно сложной экономической ситуации в стране, когда ощутимо просели продажи во многих других секторах, позволила наращивать темпы строительства во всех регионах без исключения.

В последнее время и сам рост продаж, и расширение рынка во многом происходило из-за того, что дешевая ипотека и довольно стабильная ситуация в банковском секторе позволили активно привлекать на рынок недвижимости покупателей с низким доходом, которые зачастую с трудом находили средства даже на первоначальный взнос. Но уменьшение суммы первоначального взноса и облегчение требований к заемщикам сильно стимулировали покупательский спрос.

Но повышение кредитной ставки просто не может не отразится на политике банков. И если в ближайшие 2-3 месяца не будет стабилизации на рынке, то процентные ставки по кредитам и ипотеке пойдут вверх. И вверх они пойдут не на 0,25%, а в большинстве случаев ощутимо выше.

К тому же эта ситуация накладывается на недавно вступившие в силу новые правила расчетов между девелоперами и покупателями. Ведь новая схема изначально увеличивает затраты застройщиков.

Так что мы все должны быть готовы к тому, что в недалеком бедующем ипотека станет дороже. Очень надеюсь, что повышение будет незначительным и не в ближайшее время. Конечно, повышение ипотеки на 1-2% не остановят рынок и все же это внесет некоторую панику в ряды потенциальных покупателей. Если для людей со средним достатком это изменение в % некритично, то для людей с низким доходом уже ощутимо.

Тем, кто уже запустил сувои проекты по покупке или продаже недвижимости или планировал этим заняться в ближайшее время я рекомендовал бы не затягивать. До конца года врятли будут серьезные изменения на рынке недвижимости, а вот дальше ситуация может быть непредсказуемой.

Всем удачи и легких сделок.

 

#риэлтор #вашриэлтор #риэлторкарулин #риэлторкарулинандрей #риэлторвмоскве #агентпонедвижимости 

#новостройки #новостройкивмоскве #новостройкимосквы #всеновостройкимосквы #купитьквартиру 

#продатьквартиру #нуженриэлтор #частныйриэлтор #ищуриэлтора #частныйспециалист 

#специалистпонедвижимости #куплюквартиру #продамквартиру #ключеваяставка #ипотека #повышениеключевойставки

 

 

12
Aпрель

ЖК Царицыно – 807 чел могут обратиться за страховыми выплатами

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев сообщил, что покупатели 4х корпусов по адресу ул. 6-я Радиальная, вл. 7 дома 27, 28/29, 30, 31 могут обратиться за страховыми выплатами в связи с признанием застройщика банкротом. Страховщиком по этим ДДУ выступает ООО «ПРОМИНСТРАХ».

Тимофеев Константин: «С введением конкурсного производства в отношении ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» для граждан, чьи договоры долевого участия были застрахованы, наступил страховой случай. Они имеют право обратиться в страховую компанию с требованием о выплате страхового возмещения»

В страховую компанию необходимо предоставить:

1. заявление по форме ООО «ПРОМИНСТРАХ», о наступлении страхового случая,

2. копию вступившего в силу решения арбитражного суда о признании ОАО «МКХ» банкротом и об открытии конкурсного производства,

3. выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований.

Могу поздравить этих людей, хотя это условная радость, и все же реальная компенсация, это уже лучше, чем ничего. Очень надеюсь, что скоро начнутся активные телодвижения по достройке ЖК «Царицыно»

 

 

1
Aпрель

«Деревянная ипотека»

Свершилось. С сегодняшнего дня, с 1 апреля 2018 года начинает действовать программа субсидирования кредитов на покупку деревянных домов заводского производства.

Постановление Правительства России от 15 марта 2018 года № 259 называется так: «О предоставлении из федерального бюджета субсидий российским кредитным организациям на возмещение выпадающих доходов по кредитам, выданным российскими кредитными организациями в 2018 году физическим лицам на приобретение деревянных домов заводского изготовления»

Программа конечно пока сырая, есть много вопросов. По сути это пока только эксперимент на один год. На 2018 год выделено около 200 млн. рублей это примерно может хватить на 2,5 тысячи домов. «Деревянную» ипотеку можно будет оформить с 1 апреля по 30 ноября 2018 года. Если спрос будет, программа будет продолжена.

Наверное, для Москвы и Московской области это не очень актуальный проект, а вот для остальной части населения России это может быть неплохим подспорьем при решении целого ряда своих проблем.

Пока непонятно как на эту программу отреагируют Банки. Насколько я знаю подавляющее большинство банков очень неохотно на данный момент выдавали ипотеку под деревянные строения. Подтолкнет ли их к выдачи новых кредитов эта программа, это большой вопрос. Уж больно высоки риски у банков при работе с такими объектами, да и вернуть полную сумму кредита продавая дом будет невозможно.

Ипотеку под эту программу планируют выдавать по сниженной на 5% ставке. В идеале итоговая процентная ставка должна быть в районе 10%. Согласно условиям, сумма субсидируемого кредита не должна превышать 3,5 млн рублей, а первый взнос должен быть не меньше 10%.

А что про это думает и вообще знает ли население страны. Как-то тихо запускается этот пилотный проект. Бестолковая программа «дальневосточного гектара» в десятки раз шумнее была, хотя практической пользы для реальных людей в ней в разы меньше.

Что касается самих требований к заемщику, то они вполне стандартны практически для всех кредитов, в том числе и для данной программы, а вот требования к самим строениям на мой взгляд уже больше насторожат заемщиков:

- деревянные дома должны иметь капитальный заглубленный фундамент

- сам дом должен обеспечивать возможность круглогодичного проживания

- дом должен быть иметь доступ и в последствии подключен ко всем инженерным коммуникациям

Но самый сложный, на мой взгляд, пункт, это выбор изготовителя дома. По правилам годовой оборот фирмы подходящей под программу должен быть не менее 200 миллионов рублей. Кто и как должен будет определить этот критерий пока неясно. Этот рынок был всегда черным или как минимум серым. Очень мало игроков на рынке пропускали все через свой расчетный счет. Думаю, производителям придется автоматом теперь к обычному пакету документов по дому прикладывать и копию своего баланса, что не очень то корректно с  точки зрения коммерческой безопасности. Справка же, заверенная  печатью производителя для банка будет как пустая бумажка.

По уму надо было до 30 марта создать реестр аккредитованных под эту программу производителей. Тогда без лишних справок и рисков банк мог бы выполнять именно свою работу, а не заниматься дополнительными проверками производителя тратя и время и деньги.

Но несмотря на все недочеты я рад что появилась такая программа. Очень хотелось бы, что бы чиновники побыстрее подключились к практическому анализу ситуации и оперативно начали вносить полезные поправки, что бы уже весной 19 года программа запускалась в доработанном виде.

 

29
Март

Новые квартиры в ЖК "Скандинавия".

Стартовала продажа квартир в двух блок-секциях дома 8 в ЖК «Скандинавия» 

 

Вы тратите минимум времени и получаете максимальный результат

- По вашим параметрам подберу планировку квартиры

- Проанализирую разницу цен в зависимости от этажа на котором расположена квартира

- Проверю наличие акций и скидок на интересующую вас квартиру

- Дам информацию о ценах на квартиру в зависимости от способа оплаты (полная оплата, ипотека, рассрочка и тд.)

- Проверю наличие разрешительной документации, как на земельный участок, так и на само строительство

- Если дом сдан, то организую просмотр квартиры

- Организую полное сопровождение сделки по покупке квартиры

Все мои действия для вас бесплатные, вы платите только застройщику за покупку квартиры ровно столько, сколько указано в договоре ДКП или ДДУ.

При условии, что вы являетесь для застройщика эксклюзивным клиентам и до этого ни вы, ни ваши родственники небыли в офисах продаж застройщика.