Архив новостей / Октябрь 2020

15
Октябрь

Часть 2 - Частные специалисты

Прошлый раз мы с вами проанализировали плюсы и минусы работы с агентствами недвижимости. А сегодня мы рассмотрим достоинства и недостатки при работе с частными агентами.

Частный риэлтор - это специалист уже с реальным опытом сделок, с реальными знаниями, с пониманием рынка недвижимости владеющий актуальной информацией о рынке. В отличии от большого круга других профессий, когда люди получают зарплату в независимости от своей эффективности для компании у частного агента нет ни каких гарантий по поводу будущего заработка. И если такой специалист работает самостоятельно не первый месяц значит он профессионал своего дела. Значит он может обеспечить себя и свою семью зарабатывая на рынке недвижимости, значит люди ему доверяют и оплачивают его труд.

И так, основные минусы частного агента:

- Основной минус который бросается в глаза, это отсутствие комфортного офиса в котором можно не спеша выпить чашечку чая и обсудить алгоритм бедующей сделки. Действительно ведь минус. Хотя если подумать, многие ли из вас готовы заплатить за работу агента в 2 -3 раза больше ради чашечки чая. Ведь офис стоит денег, а комфортный и в удобном месте стоит хороших денег, это значит, что агент возьмет эти деньги со своих клиентов. В итоге, чашечка чая становиться очень дорогой и превзойдет в цене несколько походов в неплохой ресторан. А по-хорошему, зачем вам встреча в офисе? Если вы продаете или покупаете квартиру, добрую половину вопросов можно решить через телефон не тратя время на малополезные поездки по городу, вторую часть вопросов нужно решать на месте, на объекте. По сути, отсутствие офиса у агента экономит ваше личное время, вы переходите непосредственно к работе, к решению конкретных задач. Агент приедет к вам на квартиру в оговоренное время, вы все подробно обсудите, он сфотографирует квартиру и можно начинать работать. Назовем это оптимизацией процесса в пользу заказчика. Вы получаете и экономию времени, и экономию средств на стоимости самой услуги.

- Агент работает один, можно ли ему доверять, не исчезнет ли он в самый ответственный момент и тд? Действительно, обоснованные волнения. С другой стороны, легко проверить вашего специалиста по номеру его телефона или по фамилии с именем в любом поисковике на компьютере. Засветиться в интернете конкретному человеку не очень то и легко, а на разных независимых площадках и сайтах тем более. (эту тему немного подробнее я раскрою в следующей статье). Мы понимаем, что частный агент - это не компания, с миллионными оборотами, которая может проплачивать дорогие рекламные акции и если об агенте в интернете есть информация, значит он в бизнесе не первый день, а скорее не первый год. И если за это время он не ушел из бизнеса, значит сделки проходят и люди платят за работу данного агента.

- Позволяет ли квалификация агента решить ваш вопрос? Тоже справедливое опасение. Но свой основной доход риэлтор получает за конечный результат, а значит он просто не возьмётся за то, что не может сделать. Ведь у него нет зарплаты и браться за нерешаемую для него ситуацию это значит потратить время и ничего не заработать. С таим подходом агент и пару месяцев не протянет. А если он в бизнесе не первый день, значит он знает, как решить непосредственно ваш вопрос. За работу, для решения которой потребуется привлечь дополнительных профильных специалистов, агент либо не возьмётся вообще и порекомендует обратиться в агентство недвижимости, либо озвучит весь алгоритм работы и возможные затраты на сторонних специалистов заранее, еще до запуска вашего проекта в работу.

- Владеет ли агент необходимыми и свежими знаниями? И это опасение не беспочвенно, ведь ваш агент работает один. Для риэлтора реализованная сделка - это хлеб. А значит он просто не может себе позволить отставать от изменений на рынке недвижимости. Он постоянно находиться в гуще событий и соответственно владеет всей информацией актуальной на данный момент.

- Может ли частный специалист проверить документы по объекту или самого продавца? Для непрофессионала это тоже очевидный вопрос. А по факту у частного специалиста заказать любую справку или проверку ничуть ни меньше возможностей чем в любом агентстве недвижимости. Ежедневно на электронную почту, по СМС и в мессенджеры каждый агент получает разного рода предложения: помощь в оценке недвижимости, ремонт недвижимости, помощь в получении ипотеки, предложение о сотрудничестве от банков и в том числе предложения по поводу получения различных справок, выписок, предложения о проверки кредитной истории и тд. и тп. Так что за этот вопрос вы также можете не переживать. Частный агент может заказать любую проверку доступную на нашем рынке. Тут больше зависти от того, что конкретно вы хотите проверить, ведь если вас интересует глубокая или нестандартная проверка, то это может стоить приличных денег. Если вам это действительно нужно, то, как говориться: «любой каприз за ваши деньги»

Теперь поговорим об основных плюсах.

- Основной плюс частого риэлтора, который бесспорно бросается в глаза – это невысокая стоимость услуг. В средним стоимость работы частного агента в 2 раза ниже, чем такая же услуга в агентстве недвижимости. Частному специалисту не нужно содержать офис, ни нужно регулярно платить зарплату секретарям, юристам, бухгалтерам и другим офисным сотрудникам.  Соответственно, он вполне может себе позволить не теряя в качестве предоставляемой услуги существенно снизить ее стоимость. Для стандартных операций с недвижимостью это ощутимый плюс.

- Ответственность специалиста за свою работу, заинтересованность в хорошем и выгодном для клиента результате. Частный специалист не может себе позволить некачественную работу. Если он плохо работает, то у него не будет хороших рекомендаций, а значит и новых клиентов. Это в агентстве недвижимости перед вами могут извиниться и сказать, что до этого с вами работал стажер, он немного некорректно что-то сделал, мы его уволили, но вот сейчас мы вам дадим профи и он все быстро и качественно сделает. Частный риэлтор сразу будет работать максимально качественно и оперативно, ведь это его личный заработок.

- Частный специалист постоянно самообразовываться. Он не может позволить себе отстать и не учитывать изменений законодательства. Его не нужно заставлять знакомится с новыми постановлениями. Он постоянно на пике всех новостей, связанных с рынком недвижимости.

Возможно я чуть настороженнее относился бы к специалистам которые оказывают слишком большой спектр услуг. Занимаются однавременно и арендой, и землей, и квартирами, и коммерческой недвижимостью.  Лично я считаю, совмещать столь разноплановые направления в работе очень сложно. Наверняка будет сильно хромать и качество, и оперативность. В начале своей риэлтерской карьеры я тоже пробовал заниматься и арендой, и куплей продажей, но со временем решил сузить предоставляемый перечень услуг остановившись на купле продажи жилой недвижимости. И считаю, что я очень правильно сделал. Я не исключаю, что один специалист может эффективно сочетать разные направления риэлтерской деятельности, но лично для себя я принял решение и уверен, что мои клиенты только выиграли от этого. Узкая специализация абсолютно не мешает мне быть в курсе всех вопросов, связанных с другими направлениями в недвижимости и я могу дать качественные консультации не только по профильным вопросам, но предметно включаться в работу не буду.

Не думаю, что просто так развились специализированные автосервисы и ремонтные мастерские, которые работают с конкретными моделями машин или брендами бытовой техники. Узкая специализация имеет явные преимущества, которые напрямую влияют и на качество, и на скорость работы. Но в тоже время с рынка не ушли и разные гаражные мастерские, где готовы отремонтировать и старенькие жигули, и новый мерседес.

Отговаривать от работы с многопрофильным специалистами я не буду. Каждый должен сделать свой выбор.

Главное, не стоит бояться работать с частными агентами. Квалификация, ответственность и оперативность у них на очень высоком уровне, а стоимость услуг гораздо доступнее чем в агентствах недвижимости. Но и у агентств недвижимости есть свои плюсы, мы их уже обсуждали в предыдущей статье. Выбор за вами. Анализируйте, думайте, сравнивайте.

 

P.S.

И прошу учитывать, я высказываю свое личное мнение, как реально работающий на рынке специалист. Я где-то могу ошибаться, где-то могу упустить отдельные моменты, я даже иногда могу затронуть чью-то гордость, но все же надеюсь, что будут и те, кому мои статьи будут полезны и помогут принять правильное решение.

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

9
Октябрь

Частный агент или Агентство недвижимости?

Часть 1  - Агентство недвижимости

Продолжим разговор начатый в предыдущей статье.

И так, у вас появилась потребность решить какой-то вопрос с недвижимостью. Вы решили, что-то продать или наоборот, купить. Заниматься этим процессом самостоятельно кому-то не позволяет работа, а кому-то не хватает знаний или смелости рискнуть своими деньгами.

Вот тут перед вами встает вопрос - к кому обратиться за помощью.

Обратиться к частному риэлтору или в агентство недвижимости?

Давайте попробуем проанализировать плюсы и минусы каждого варианта.

Агентство недвижимости - первое что приходит в голову. Вокруг нас регулярно мелькает реклама тех или иных компаний, занимающихся недвижимостью. Среди них есть, и монстры, имеющие десятки офисов и сотни сотрудников и мелкие, состоящие из 1-2 офисов и нескольких агентов.

По мима узнаваемости брендов из-за регулярной рекламы у Агентств недвижимости есть весомые плюсы внушающие определенную надежность и безопасность в решении вашей ситуации:

- штат профессиональных агентов, проходящих регулярную переподготовку;

- наличие в штате юристов или плотное сотрудничество с юридическими агентствами;

- регулярное обучение своих специалистов, оперативное донесение до своих агентов изменений в законодательстве;

- возможность решать сложные задачи и длинные цепочки, требующие плотного участия разных специалистов и все это будет в одном месте;

- возможность оперативно и профессионально проконсультировать клиента, выстроить нестандартный алгоритм решения ситуации используя все нюансы законодательства иногда оказывая не профильные услуги;

- заключение договора о сотрудничестве с юридическим лицом, для физических лиц это может быть не значительным плюсом, а для юридических лиц уже будет весомым;

- страхование ответственности перед клиентом;

- наличие офиса, где в достаточно комфортных условиях можно получить развернутую консультацию, проводить переговоры и заключать договора;

Можно найти еще плюсы при работе с агентствами недвижимости, я перечислил явные, которые бросаться в первую очередь. Согласитесь, все эти моменты реально дают возможность почувствовать себя в безопасности и получить качественный результат.

 

Теперь проанализируем минусы агентств.

Первый и очень весомы для многих минус - это стоимость услуг. После консультаций, когда речь заходит о затратах на сопровождение сделки многим кажется, что стоимость выставляемых услуг слишком высокая. С другой стороны – Качественный продукт не может стоить дешево. К тому-же агентства несут затраты на аренду офиса, на рекламу, на обучение персонала, на зарплату. Многие страхуют свою ответственность. Схема формирования стоимости услуг в каждой компании своя. Кто-то вас может ошарашить сразу крупной суммой и сказать, что других расходов не будит, кто-то разбивает сумму на несколько частей и описывает каждый этап отдельным договором, кто-то начинает хитрить разбивает работу на блоки, но не озвучивает общей суммы, а с наступлением каждого очередного этапа работы глаза у клиента начинают округляться от роста стоимости. Но какую бы схему не использовало агентство, стоимость услуг в каждом регионе очень соизмерима среди конкурентов. Глобально вы и не проиграете, и не выиграете. Рынок уже давно все отрегулировал.

Что касается персонала, то тут не нужно летать в облаках, в реальности 90% сотрудников в агентствах недвижимости не трудоустроены на постоянной основе. Как правило, в штате находятся уже давно работающие сотрудники, находящиеся в статусе руководителей отделов или офисов, бухгалтерия и юристы. Вся остальная масса агентов зарплату не получают, а получают вознаграждение от конкретной реализованной сделки и как вы понимаете, это вознаграждение явно не равно сумме, указанной в вашем договоре. Над этим агентом есть еще ряд лиц, которые получат бонус, ну и само агентство заберет остаток. Классическая пирамидная схема. Вот тут мы и подошли ко второму крупному минусу агентств, хотя для клиентов он как бы и не виден. Отсутствие регулярной зарплаты у агента приводит к тому, что в агентствах колоссальная текучка кадров. Не многие могут полгода, а может и больше ходить на работу, тратить деньги на еду и проезд и ни копейки не зарабатывать. Можно смело сказать – через год из всей массы новых стажеров 95% сотрудников уходит, а на их место приходят новые оптимисты. Кто-то из ушедших кардинально меняет род деятельности, а кто-то, набравшись опыта, в самостоятельное плавание как частный специалист или в агентство, где процент вознаграждения предложат больше.

Получается, что обращаясь в агентство с большой долей вероятности вы будите непосредственно работать с молодым специалистом которого будет опекать его руководитель/наставник. Ни каждый человек захочет, чтобы он платил приличные деньги, а на нем, на его ситуации, тренировался стажер. Это не значит, что с вами точно будет работать начинающий агент, но вероятность достаточно велика, ведь новичков как то нужно натаскивать. Причем, чем крупнее агентство, чем больше в офисе находиться специалистов, тем выше эта вероятность. Вы так же должны понимать и учитывать, что возраст агента никак не связан с его опытом. Вполне нормально встретить молодого человека лет 25и, который уже имеет приличный стаж работы в агентстве и провел с десяток успешных сделок, а рядом может сидеть сорокалетний мужчина, который месяц назад пришел в агентство стажером и только начинает постигать азы профессии.

В небольшие компаниях вероятность попасть на стажера гораздо меньше, а иногда вообще ровна нулю. Мелкой компании сложно готовить молодых специалистов, а некоторые вообще это не практикуют, принимают в команду только специалистов с реальным опытом работы. Выигрыш для мелкой организации двойной, во-первых, ненужно тратить ни время, ни силы на его обучение, во-вторых, агенты, которые уже получили опыт работы в крупных компаниях могут принести много свежей и полезной информации. Что позволит быстро и с минимальными затратами перенять актуальные наработки крупных компаний. Да и перешедший специалист глобально ничего не теряет, он по-прежнему в бизнесе, он в команде, а бонус за сделку в мелких компаниях всегда выше. Агент выполняет туже самую работу, но зарабатывает уже больше.

И минусом, и плюсом можно считать тему франшизы. Хотя лично я склоняюсь к минусу. Вы приходите в агентство с очень известным названием, а в итоге договор с вами заключает фирма Одуванчик или филиал известной компании № 35 и тд. По факту с вами будет работать совершенно другое юридическое лицо, которое просто платит за использование вывески. Насколько качественно стандарты и правила работы переданы от головной компании в это филиал можно только догадываться. С франшизой работают далеко не все крупные компании, поскольку контролировать качество процесса в нашем бизнесе не легко, то большая часть с эти не связывается. Для многих бренд и качество работы имеют серьезное значение, они не заинтересованы открывать офисы в каждом подъезде.

Когда небольшая компания работает под своим именем, то она гораздо больше дорожит свои авторитетом и своими успехами чем неизвестный филиал, который может менять вывеску чуть ли ни раз в полгода.

Это, наверное, основные и наиболее очевидные плюсы и минусы при работе с агентствами недвижимости.

В следующей статье мы поговорим про частных специалистов.

 

 

#риэлтор #риелтор #риэлторвмоскве #риелторвмоскве #риэлторвмосковскойобласти #риелторвмосковскойоласти #недвижимость #продатьквартиру #купитьквартиру #консультации #консультациипонедвижимости #частныйриэлтор #частныйриелтор #агент #агентпонедвижимости

#рынокнедвижимости #риелтормосква #риэлтормосква

7
Октябрь

Нужен ли вам риэлтор?

Нужен ли нам риэлтор? Этот вопрос в том или ином виде задают себе многие люди, когда встаёт вопрос о продажи или покупки квартиры, участка или дома.

Что я, как практикующий агент могу сказать по этому поводу?

Многие из нас сами делают дома ремонт или строят что-то на даче, не мало и тех, кто сам ремонтирует во дворе автомобиль или шьет себе дома платье. Ну а поменять смеситель на кухне или поставить электрическую розетку вообще готов каждый второй. И все это происходит не смотря на то, что туже самую работу мог бы сделать профильный специалист быстрее и качественнее.  Мало кого из нас можно назвать универсальным во всем, но пытаясь сэкономить время и деньги мы стараемся быть универсальными.

В профессии риэлтора тоже нет ни каких сверхъестественных тайн. В век интернета можно найти множество советов как оценить свою квартиру, как получить ипотеку, как составить договор купли-продажи и много другой полезной информации.

Так что можно честно сказать - купить или продать недвижимость без помощи риэлтора или юриста можно. Другой вопрос на сколько это будет сделано быстро, выгодно и безопасно.

Кто может заняться продажей или покупкой самостоятельно?

Я бы определил две основные категории которые вполне могут это сделать самостоятельно и достаточно безопасно для себя.

К первой группе я бы отнес людей косвенно знакомых с этой сферой бизнеса: юристы, сотрудники нотариальных контор, сотрудники ипотечных отделов в банках, сотрудники отделов продаж в строительных компаниях, сотрудников оценочных компаний и другие специалисты близкие по роду деятельности к недвижимости. Ну и конечно сами агенты работающие в агентствах недвижимости или частные специалисты (типа меня), нам тоже периодически нужно что-то продать или купить.

Все эти люди знают алгоритм действий, они неплохо могут провести анализ рынка и достаточно точно оценить свою недвижимость, просчитать возможные затраты, оценить предложения по ипотеке и составить сам договор купли-продажи.

Но что интересно, довольно часто эти специалисты как раз токи пользуются услугой риэлторов. И совсем не потому что они не могут организовать и провести сделку, а по тому что их личное и рабочее время стоит дороже чем затраты на агента. При правильном подходе весь цикл продажи по практике занимает 2-3 месяца, и это при грамотном подходе к процессу, ведь продешевить с ценной на квартиру редко кто готов. А продать оперативно можно только ниже рынка и то, нужно время на сбор документов. В любом случае понадобиться принимать звонки, все сотни раз подробно рассказывать потенциальным покупателям, организовывать показы, опять им рассказывать историю квартиры, собирать документы и тд. Все это высокооплачиваемого специалиста будет сильно отвлекать от своих прямых обязанностей на работе, что чревато и сбоями в рабочем ритме, и замечаниями от руководства и даже возможными штрафами.

Ко второй группе я бы отнес людей, которые уже не первый, а может и не второй раз приступают к покупке или продаже недвижимости. Они уже знакомы с алгоритмом действий, они видели, как работает агент, они имеют на руках реальные и свежие документы на недвижимость и вполне могут взять их за основу для новой сделки. А интернет поможет дополнить картину и ответит на оставшиеся вопросы. Опять же, есть шанс рассчитывать на помощь агента, с другой стороны.

Основной минус в сделке у таких людей это не точная оценка недвижимости, что влечет за собой удлинение процесса поиска рыночной цены или наоборот приводит к потерям при занижении стоимости (но это бывает крайне редко), в основном люди переоценивают свою недвижимость. Ведь все свое, оно всегда хорошее: качественный ремонт, отличная инфраструктура района, хорошие соседи, да и проста замечательная квартира. На лицо личная заинтересованность, что довольно часто мешает смотреть реалистично на ситуацию. В такой ситуации финансовая выгода и потраченное время уже будут под вопросом, да и с безопасностью могут быть проблемы.

Всем остальным я бы однозначно рекомендовал бы заключать договор с частными агентом или агентствами недвижимости.

Но как показывает практика, довольно большой круг активных и вполне грамотных людей на начальном этапе довольно редко прибегают к помощи риелторов и как минимум первые 2-3 месяца экспериментируют самостоятельно.  Основной аргумент у таких людей: «Зачем я буду платить за то, что я могу сделать сам. Я и выгоднее продам/куплю и еще сэкономлю на комиссии агента»

Весомая часть таких людей видя отсутствие результата через какое-то время все же заключают договор с агентами или Агентствами недвижимости. Но осадок от неудачного стара все же остаётся. Есть и те, кто в итоге решает свои проблемы самостоятельно и таких людей не мало. На сколько эффективно, быстро и выгодна проходят такие сделки сказать сложно, своими неудачами каждый из нас старается лишний раз не делиться. И это мы говорим только о потерянном времени и потерях на торгах при согласовании цены квартиры. Но есть и те ежегодные 4-5% которые попадают в полицейские сводки. И что интересно, последние несколько лет цифра мошенничеств неуклонно растёт. Из достаточно свеженького на эту тему можно почитать https://www.interfax.ru/russia/726549 или https://realty.rbc.ru/news/5f5a31649a794786a2c82a1b при желании вы и сами найдете не мало статей на эту тему. Не думаю, что многие из нас хотели бы попасть в эту статистику. И все же определенное количество людей считают, что их пронесет, что их нельзя обмануть.

В итоге, у нас получается интересная картина. Основные клиенты у риэлторов, это либо состоятельные и высокооплачиваемые люди, которые не готовы тратить свое время на этот процесс либо полная их противоположность - люди с низким доходом, плохо владеющие компьютером или люди пенсионного возраста, те, кто по разным причинам не имеет возможности оперативно и грамотно анализировать ситуацию на рынке и работать с документами.

Активный средний класс у нас пытается быть самостоятельным во всем. У кого-то это получается лучше, у кого-то хуже. Но при этом мало кто будет отрицать, что человек продавший 15-20 квартир более опытен, чем тот, кто продал 1 или 2. Любой профильный специалист всегда сделает свою работу быстрее и качественнее. Автослесарь починит машину быстрее и качественнее чем системный администратор, но с трудом соберет и настроит новый системный блок компьютера. Тоже самое касается и специальности риэлтора. Риэлтор постоянно находиться в гуще событий, связанных с недвижимостью. Он более четко видит ежедневное изменение цен на рынке, изменение отношения людей к недвижимости, он более грамотно может преподнести ваш объект потенциальному покупателю, более квалифицированно проведет переговоры и торги при покупке. Риэлтор трезво смотрит на объект с которым он работает и при этом максимально защищает интересы своего клиента на всех этапах сделки. При этом почти всегда грамотный агент отбивает стоимость своих услуг во время торгов, да еще и с запасом.

Получилась небольшая реклама специальности. Но так оно и есть. Это касается любой профессии. Любой профильный специалист всегда знает о своей специальности больше чем тот, кто на короткое время вливается в несвойственный ему мир по необходимости. Каждый должен для себя решить сам, стоит ли рисковать, стоит ли тратить свое время или лучше обратится к специалисту и получить результат не отвлекая себя на несвойственную суету. Или нет смысла кормить нахлебников и все легко и быстро можно сделать самому без посредников.

Выбор за каждым из вас.

Но если вы больше склоняетесь к помощи специалиста, то встает следующий вопрос.

А к кому же лучше обратиться? К частному риэлтору или в Агентство недвижимости?

А вот об этом мы поговорим в следующий раз.